在购物中心存量市场背景下，商业地产开始谋划创意，在竞争中大大追求从而找寻自身的优势，而社区商业则以小而美、小而精开始相继经常出现在大众视野，并受到更加多开发商的持续注目。社区商业如何有效地布局？怎样展开精细化运营？痛点在哪里？本期圆桌汇，我们请求到汉博商业负责管理社区商业产品线的涉及同事，来闲谈一聊社区商业的经营之道。01Q：销售类社区商业产品往往缺少统一运营管理，这类商业面对的问题有哪些？A：销售型商业缺少统一的规划和管理，一般来说不会经常出现：① 商业功能单一，结构不完备；②商业布局不合理，业态产于失衡；③执着租金收益最大化，同质化相当严重；④服务功能不完备，协调性劣；⑤同业恶性竞争现象屡屡放；⑥管理可玩性大；Q：如何耕耘客群，有效地逃跑周边社区居民及上班族人群，盘活社区商业？A：精准定位客群，具体客群市场需求。① 作好前期市场调研，对社区群体作出准确画像；②环绕消费市场需求展开主题定位规划；③通过大数据技术掌控消费信息，根据市场需求变化主动改版升级；④对符合基本市场需求的业态展开精细化耕耘，以减少消费黏性，同时主动、有助于引进新型业态、话题性业态，以减少消费兴趣点。

Q：怎样将线下实体社区商业与线上电商展开融合，提高流量？A：随着互联网在各行业的渗入，社区商业同互联网的融合开始沦为众多最重要趋势，社区商业的创意不仅反映在互联网技术的应用于上，还有互联网思维的植入。线上生活方式与社区生活方式融合，是未来社区商业最不具备想象力的价值提高空间。切断线上、线下，类似于线上下单，线下取货；线下体验，线上下单等，让消费者有更加便利、更加随性的自由选择方式；同时，可以通过线上平台的数据搜集与分享技术，随时捕猎消费者市场需求与偏爱信息，及时应付市场变化。

同时线下实体商业也可利用线上平台扩展营销渠道，填补实体商业因空间、时间而带给的经营容许。02Q：社区商业从研发到运营的过程中有哪些少见痛点？面临这些问题，如何有效地解决问题？A：社区商业少见的痛点有：①市场无序痛点：盲目波澜，市场缺少有序引领；②规划定位痛点：再行拿地后定位，再行营销后规划，缺少规划或者规划意识很弱，经常找错目标客群；③招商落地痛点：执着短期利益或者租金过低，商家引入不合理；④运营痛点：传统的业态、传统的销售思维，不推崇商业运营，缺少竞争活力；问题解决问题：随着消费市场的整体升级，消费者除了对符合基本生活在非常丰富、便捷及品质的常规性市场需求基础上，特别是在当下互联网及高科技引起的技术与理念迅猛发展的影响下，消费习惯与价值观的变化引起了极具个性化及特定简化的市场需求。因此，作为商业终端最不具亲民性的社区商业，更加应当在目标瞄准与市场需求细化上展开了解与精准的分析，打造出社区商业的核心竞争力，增进社区商业身体健康生长。Q：定位最后一公里的社区商业，如何针对周边居民客群自定义主题，有效地盘活周边社区居民？A：社区商业需要存活的核心在于需要精准锁定目标客群，贯彻符合其日常生活及社交消费市场需求。

那么，如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者展开有机相连，是社区商业顺利的关键。①社区业态主题定位、主力店招商和品牌人组。

商业主题规划具有一定的规律，但决不是千遍不准，而是必须根据有所不同社区所处方位、区域特性及其电磁辐射客群属性来展开分析。精英白领为主的社区，运动健美、轻食咖啡、特色书店等以更加精美化、提高品质的生活及社交市场需求的业态和品类居多；家庭型客群则更加注目是环绕儿童产业的业态，如教育培训、兴趣教导等；而老年群体消费市场需求是以居家养老、老年保健、上门服务等居多的业态。因此在主题定位及业态布局之前必需对社区客群市场需求展开了解的理解，对其消费观念及消费习惯模式等展开明了分析。

②创建社区平台，统合服务资源。通过互联网技术、分享平台、大数据等概念及工具，以及针对性的人性化服务等，使得社区商业更加有效率、有温度地运作一起。

Q：目前市场上较为顺利的社区商业有哪些？若无自定义化产品线？A：目前较为顺利的社区商业有：苏州工业园的邻里中心、广州江燕路万科里、深圳欢乐颂、无锡万科邻里家LIVE、上海万科2049@翡翠公园、南京仁恒江湾新天地等。社区商业顺利的主要因素则还包括：社区成熟度、人口与商业规模匹配度、对属地客群消费偏爱的精准做到、对区域资源的精准做到、商业整体定位的准确性、商业的主题塑造成否能构成差异化，不断扩大电磁辐射范围等。

顺利的商业项目必定不会有其顺利的经营之道，而会是非常简单地如出一辙或糅合，合适的才是最差的。社区商业针对的是周边社群，因此即便是统一体系或品牌下的项目也必须根据有所不同社群形态来展开规划定位。03Q：社区商业不会优先引入哪类品牌？对传统购物中心必不可少的体验类业态若无倚赖？A：社区商业是属地型商业，核心在于符合周边人群的日常生活及社交市场需求。

一般情况下不会优先考虑到引入：餐馆、便利店、餐饮、以及生活设施、文娱休闲类业态及品牌。引入适合的业态品牌，充分利用好所引进品牌的优势及效应，反映跨界融合等的社区商业特性，将是社区商业发展最重要的一环。体验式商业目前多展现出在场景营造、参予对话、情境体验等方面，相比于传统商业形态，体验式业态的话题性与聚客能力更加强劲，对其他业态也有很好的造就起到。而随着消费模式的大大提高与和消费市场需求的多元化，社区商业也渐渐从传统的零售模式向电讯网络、亲子教育、休闲娱乐娱乐等体验式业态伸延，体验式消费业态为社区商业的发展带给了新的发展动力。

Q：社区商业产品分成销售类和谦和类两种，这两种在展开品牌自由选择时有哪些有所不同？各自的难题是什么？A：开发商为执着资金较慢回现，采行商铺销售模式来消化存量。而出售商铺的投资者分成两类：自营或者出租。

业主方的经营不道德随便，开发商很难对社区商铺的业态和品牌展开统一规划和管控，往往不易导致同质化经营、同业态恶性竞争、管理混乱的局面。随着未来社区商业向精品化、特色化、主题化方向发展，更加多开发商仍然采行显销售的盈利模式，谦和物业的情况更加多，或是使用部分持有人、先租后购(即带上租约销售)等模式，来掌控业态与商业品质，其余散卖商铺，在业态上也可有所提示，销售过程中采行帮租模式，协助投资客接入商户或加盟商，即确保业态又可掌控投资客的租金报酬。

显销售型物业因缺少统一规划、统一管理，一般皆是小业主自行操作者，在品牌自由选择上往往不会不存在以下问题：功能单一，业态单一；盲目波澜，品类重复性大；全然执着租金收益而忽视品牌自由选择。因而，此类型的商业项目缺少有效地管理，后期运营的稳定性较好，茁壮空间并不大。

而谦和型的项目则不会针对项目性质展开统一规划和运营管理，对于品牌的引入则是根据项目的定位市场需求而确认，以保证入驻品牌需要符合未来市场的市场需求以及在业态与功能方面的有效地有序。要达成协议规划目标，在项目前期一般来说开发商不会面对较小的资金投入和运作周期，而基于对品牌质量与功能性上的拒绝，招商的可玩性也比较增大。Q：哪些品牌对入驻社区商业有反感意愿？A：社区型商业对于品牌来说，有几个特性：第一，有比较平稳的消费人群，有利于品牌找准核心客群，并针对其爱好展开产品及营销策略的调整；第二，某些品牌的调性或特色店铺更加合适在社区商业中存活；第三，社区商业租金较核心商圈物业更加有优势，转入的风险比较减少，不少在大型购物中心有布局的品牌，出于规模发展、不断扩大布点的必须，也不会自由选择社区型商业项目。

基于以上要点的考量，部分品牌首店或特色店铺，开始更加多的自由选择社区商业作为首个布点，或者是为社区商业量身定做的版本经常出现，例如星巴克全国首家社区体验店，之后自由选择了广州番禺某楼盘的社区商业里，为合乎社区体验店的定位，这里不会有更加体贴的细节如宠物涉及的坦诚设计，还有吧台等的类似设计等让整个氛围更加放开舒适度，更加便于邻里间的对话交流。

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